Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 6.Juli 2001 (zu Lindner-Figura/HartI, NZM 2001, 401).

Lindner-Figura und Hartl  haben Hinweise zur Beratungspraxis gegeben. Allerdings ist aus Vermietersicht zu ergänzen: Neben den allgemeinen Risiken eines solchen Mietvertrags für den Vermieter - Mängelgewahrleistungsanspruche z. B. des mietenden Mobilfunkbetreibers, Probleme der Rückabwicklung bzw. der Beendigung eines solchen Vertrags mit Rückbau und Renovierungspflichten - ergibt sich eine besondere Problemlage aus der hier verwendeten Technik und den noch unerforschten Risiken. Unter dem Stichwort „Elektrosmog" wird diskutiert, welche Einflusse von solchen Mobilfunkantennen ausgehen können sollen. Die Frequenzen arbeiten im Mikrowellenbereich, d. h. ähnlich wie bei einem Mikrowellenherd ist grundsätzlich eine thermische Reaktion möglich. Schwerwiegende Einflüsse auf Grund allein dieser thermischen Einwirkung werden gegenwärtig nicht angenommen. Allerdings werden Schäden auf Grund der nicht thermischen Eigenschaften dieser Mobilfunkanlagen diskutiert. So wird vermutet, dass die technische Art und Weise der Sendung im gepulsten Verfahren – für den Laien erkennbar, wenn er mit eingeschaltetem Mobilfunktelefon und eingeschaltetem Radio zuweilen rhythmische Signale empfängt – diskutiert. Auch Nebenfolgen der thermischen Einwirkungen stehen in Rede. Lindner-Figura und Hartl empfehlen es Mietern, d.h. Mobilfunkbetreibern, Haftungsfreistellungen des Vermieters für Ansprüche Dritter nicht zu akzeptieren. Auf Grund des besonderen Risikos nicht nur wegen der singulären Entscheidung des AG München (MDR 1998, 645 = WuM 1999, 111) stellt sich die Lage für den Vermieter aber möglicherweise anders dar. Der Vermieter ist gem. § 536 BGB verpflichtet, eine Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Ist eine Mobilfunkantenne von Beginn des Missverhältnisses an auf dem Haus montiert, ist gem. § 539 BGB der Mieter bei der Geltendmachung von Minderungsrechten beschränkt bzw. diese sind ausgeschlossen. Da grundsätzlich Mobilfunkantennen verschiedener Netzbereiche, verschiedener Frequenzbereiche etc. montiert sein können, ist im Mietvertrag mit Wohnungsmietern etc grundsätzlich der Hinweis auf eine solche Antenne und die verwendete Technik zu empfehlen. Dies dient auch dem Beweis m einem späteren, eventuell Jahre später liegenden Prozess, ob eine solche Antenne bereits montiert war, ob diese zu erkennen war etc. Es braucht dann also nicht mehr darum gestritten werden, ob der Mieter Kenntnis, grob fahrlässige Unkenntnis oder nur leicht fahrlässige Unkenntnis mit jeweils unterschiedlicher Rechtsfolge hatte (§ 538 BGB) Ein Hinweis auf eine Antenne sollte auch gegeben werden, falls diese noch nicht montiert ist, aber eine Montage bzw. Vermietung an einen Netzbetreiber beabsichtigt ist. Bei der Auslegung dessen, was die Parteien als Soll-Beschaffenheit der Mietsache vereinbart haben, kann zunächst der Ist-Zustand nicht unberücksichtigt bleiben (Kraemer, in Bub/Treuer, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1179 m w Nachw.). Der Auslegung des Mietvertrages in einem solchen Fall, d. h. mit einem konkreten Hinweis auf eine demnächst zu errichtende Mobilfunkantenne ist dann bei Vertragsschluss vorausgesetzter Nachteil, d. h. vertraglicher Soll-Zustand. An dieser Stelle ist aber darauf hinzuweisen, dass ein vertraglich vorausgesetzter Nachteil der Mietsache sich im Laufe der Mietzeit zu einem Fehler ausweiten und Folgemangel erzeugen kann, etwa wenn sich im Laufe des Missverhältnisses, z. B. bei Anschaffung von elektronischen Geraten, herausstellt, dass diese nicht störungsfrei betrieben werden können auf Grund der Abstrahlung der Mobilfunkantenne.

Die angeführte Entscheidung des AG München, welche einem Wohnraummieter ohne Nachweis konkreter Schaden ein Minderungsrecht allein wegen dessen Ängsten vor Gesundheitsbeeinträchtigungen zuerkannt hatte, ist zwar vielfach gescholten worden. Ganz abwegig ist diese Entscheidung freilich nicht. Auch andere sind der Auffassung, dass es für die Annahme eines Fehlers genüge, wenn eine Gefahr nur befurchtet werden könne. Wenn der Zustand der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten bzw. befürchten lässt, ist grundsätzlich ein Fehler vorhanden, der als Mangel der Mietsache zur Minderung berechtigt (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 537 Rdnr. 7). Zwar wird verbreitet (Nachw. bei Lindner-Figura/HartI, NZM 2001, 401) darauf hingewiesen, dass jahrzehntelange Forschung durch international anerkannte Wissenschaftler keinerlei konkrete Hinweise darauf ergeben habe, dass gesundheitliche Probleme von Mobilfunkbasisstationen ausgelöst werden. Diese Aussage ist aber in ihrer Pauschalheit nicht richtig. Bis zur Einführung der digitalen Mobilfunknetze Dl und D2 im Jahr 1992 standen allein analoge Techniken zur Verfügung, die allenfalls ein „analoges Rauschen" verursachten. Mit der Einführung digitaler Netze wird gepulst gesendet, und zwar in bis dahin nicht gebräuchlichen Frequenzbereichen. Auch bestand zuvor kein in derartiger Weise vorhandenes flächendeckendes Netz. Es kann deshalb grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden, dass weitere Forschung auch zu neuen Erkenntnissen hinsichtlich der Schädlichkeit besteht. Im Übrigen werden die Grenzwerte der 26. BImSchVO auch diskutiert, insbesondere eine erhebliche Herabsetzung.

Auf Grund des grundsätzlich möglichen Erkenntnisfortschritts muss das Risiko in Rechnung gestellt werden, dass gegenwärtig noch als unbedenklich erscheinende Belastungen mit Abstrahlungen von Mobilfunksendern sich irgendwann als gesundheitlich nachteilig erweisen. In einem solchen Fall besteht zumindest auf Grund u. a. der Entscheidung des BVerfG vom 4. 8. 1999 die Gefahr, dass eine gesundheitsgefährdende Strahlenbelastung als Mangel angesehen wird, auch dann, wenn bei Vertragsabschluss zwar die wissenschaftchen-technischen Vorgaben eingehalten waren, nach neuerem Erkenntnisstand aber erheblich niedrigere Werte zur Vermeidung einer Gesundheitsgefährdung anzusetzen sind. In dem genannten Fall sind in einem Arbeitszimmer Raumluftkonzentrationen eines schädlichen Stoffs gemessen worden, die sich bei Vertragsabschluss im Rahmen einer Empfehlung des Bundesgesundheitsamts bewegten. Das BVerfG verweist ausdrücklich auf die bereits zitierte Meinung von Staudinger/Emmerich. Es verweist auch auf die vertretene Auffassung, dass für die Mangelbestimmung die Grenzwerterkenntnisse der Gegenwart und nicht die des Vertragsabschlusses bzw. Gefahrübergangs maßgeblich sind. Die konkreten Folgen für ein Mietverhältnis liegen auf der Hand. Sollte sich irgendwann einmal herausstellen, dass auf Grund neuer Erkenntnisse von der Schädlichkeit der Sendeleistungen eines Mobilfunkmasts auszugehen ist, wird spätestens dann der Vermieter infolge Minderung des Mietzinses weniger Mietzins von seinen anderen Mietern erhalten. Andererseits wird er aber wegen der Langfristigkeit der Mobilfunkmast-Mietverträge an diese gebunden sein und kann diese nicht vorzeitig beenden. Er kann auch nicht auf Grund Gesundheitsgefährdung seiner Mieter fristlos oder außerordentlich kündigen (vgl. Wortlaut § 554 BGB). Er kann aber den Kündigungen seiner Mieter ausgesetzt sein

Vermieter sind gut beraten, Angebote von Mobilfunkbetreibern zur Errichtung von Mobilfunkbasisstationen auf ihren Häusern nicht anzunehmen bzw. sehr kritisch zu prüfen, es sei denn, der Betreiber verpflichtet sich zum Ausgleich sämtlicher Schäden, sämtlicher Minderungen und möglicherweise auch der Prozesskosten zur Abwehr solcher Anspruche. Auch muss wegen der Langfristigkeit der Engagements und den damit einhergehenden Insolvenzrisiken auf Betreiberseite intensiv über Sicherheitengestellungen verhandelt werden. Wenn solche Vertragsbedingungen nicht durchgesetzt werden können, ist vom Vertragsabschluss eher abzuraten.

Rechtsanwalt Stefan Frey, Bayreuth
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